Locazioni Brevi e Pertinenze nei Modelli 730 e REDDITI 2026: Come Applicare la Cedolare Secca al 21%

Nelle istruzioni di compilazione del Modello 730/2026 (Quadro B) e del Modello REDDITI PF 2026 (Quadro RB), l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le modalità di gestione dei contratti di locazione breve che comprendono un’abitazione e una o più pertinenze dotate di autonoma rendita catastale (come box auto, posti auto o cantine).

La regola applicativa consente di destinare l’intero canone di locazione all’abitazione principale indicata per il regime agevolato. Questo meccanismo garantisce l’assoggettamento dell’intero importo all’aliquota della cedolare secca al 21%, evitando che la pertinenza venga considerata come una seconda unità abitativa autonoma soggetta all’aliquota ordinaria del 26%.

Quadro Normativo: Cedolare Secca tra il 21% e il 26%

L’articolo 4, comma 2, del D.L. n. 50/2017 – come riformulato dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) – dispone che per i contratti di locazione breve l’aliquota della cedolare secca sia fissata al 26%. Tuttavia, viene riconosciuta al contribuente la facoltà di applicare l’aliquota ridotta del 21% ad una sola unità immobiliare destinata a locazione breve, liberamente individuata nella dichiarazione dei redditi.

Il principio dell’accessorietà sancito dall’articolo 818 del Codice Civile, recepito ai fini fiscali dall’articolo 36, comma 2, del TUIR e dall’articolo 23, comma 3, del DPR n. 131/1986, stabilisce che le pertinenze seguono la sorte del bene principale. Di conseguenza, quando il contratto di locazione breve ha ad oggetto l’immobile abitativo e la relativa pertinenza, la prestazione è unitaria e il regime fiscale dell’immobile principale si estende alla pertinenza locata congiuntamente.

Istruzioni di Compilazione nei Dichiarativi 2026 (Quadro B e Quadro RB)

Quando l’accordo di locazione breve comprende l’abitazione e una pertinenza dotata di rendita catastale autonoma, le due unità immobiliari devono essere esposte su righi separati del quadro dei redditi dei fabbricati. A differenza delle locazioni ordinarie, per le locazioni brevi non occorre effettuare una ripartizione proporzionale del canone tra i due beni.

1. Compilazione del Rigo Relativo all’Abitazione

• Colonna 2 (Utilizzo): Indicare il codice 3 (immobile locato a libero mercato, incluse le locazioni brevi) oppure il codice 11 (immobile in parte adibito ad abitazione principale e in parte locato a libero mercato/breve).
• Colonna 6 (Canone di locazione): Riportare l’intero ammontare del canone pattuito nel contratto di locazione breve (comprensivo della quota riferibile alla pertinenza).
• Colonna 11 (Cedolare secca): Selezionare la casella per opzione della cedolare secca con indicazione dell’aliquota al 21%.

2. Compilazione del Rigo Relativo alla Pertinenza

• Colonna 2 (Utilizzo): Inserire il codice 9 (codice residuale relativo agli immobili che non rientrano nelle altre tipologie di utilizzo previste dalle istruzioni).
• Colonna 6 (Canone di locazione): Non deve essere valorizzata (lasciare vuoto o non compilare).
• Colonna 11 (Cedolare secca): Non va barrata, in quanto il canone unitario è stato già interamente imputato e tassato nel rigo dell’abitazione.

Prospetto Sintetico delle Modalità di Compilazione

Parametro Fiscale	Rigo Immobile Abitativo	Rigo Pertinenza (Rendita Autonoma)
Dati Catastali	Sezione dedicata (Foglio, Particella, Sub)	Sezione dedicata (Foglio, Particella, Sub)
Codice Utilizzo (Col. 2)	Codice 3 o 11	Codice 9
Canone di Locazione (Col. 6)	Intero canone contrattuale	Nessun importo (Campo vuoto)
Opzione Cedolare Secca	Si (Aliquota 21% sulla singola unità prescelta)	Nessuna opzione specifica sul rigo
Impatto sul Limite Immobili	Rileva come Unità Prescelta al 21%	Non conteggiata come seconda unità autonoma

Gestione in Presenza di Più Locazioni Brevi (Aliquota al 26%)

La possibilità di mantenere la pertinenza all’interno del perimetro del 21% tramite l’imputazione del canone unico non altera il limite quantitativo fissato dalla legge:

• L’aliquota al 21% si applica a una sola abitazione (e relative pertinenze) per ciascun periodo d’imposta.
• Tutte le ulteriori abitazioni locate con contratti brevi dallo stesso contribuente nell’anno solare, anche se accompagnate da relative pertinenze nello stesso contratto, sono assoggettate all’aliquota della cedolare secca del 26%.

Nel caso di possesso di più unità abitative locate con formule brevi, il contribuente deve valutare in sede di dichiarazione quale immobile destinare al regime del 21%, individuando preferibilmente quello che genera il reddito da locazione più elevato.

Differenza con le Locazioni Ordinarie: Il Riparto Proporzionale

Le modalità di indicazione del canone per le locazioni brevi si differenziano da quelle previste per i contratti di locazione ordinari (es. 4+4, 3+2 o transitori). Per le locazioni non brevi di abitazioni con pertinenze autonome, permane l’obbligo di suddividere il canone complessivo tra i singoli beni in proporzione alle rispettive rendite catastali rivalutate.

La quota di canone da imputare a ciascuna unità immobiliare in una locazione ordinaria si calcola con la seguente formula:

$$\text{Quota Canone Unità} = \text{Canone Totale Annuo} \times \frac{\text{Rendita Rivalutata Singola Unità}}{\text{Rendita Rivalutata Complessiva (Abitazione + Pertinenza)}}$$

Esempio Numerico di Locazione Ordinaria

• Canone totale pattuito: 12.000 €
• Rendita rivalutata abitazione: 800 €
• Rendita rivalutata box auto: 200 € (Rendita totale = 1.000 €)
• Canone Abitazione: $12.000 \times \frac{800}{1.000} = 9.600 \text{ €}$ (da inserire in Colonna 6 del rigo abitazione)
• Canone Box Auto: $12.000 \times \frac{200}{1.000} = 2.400 \text{ €}$ (da inserire in Colonna 6 del rigo pertinenza)

Adempimenti e Controlli Preventivi

Prima della presentazione dei Modelli 730/2026 o REDDITI 2026, si consiglia di eseguire la seguente verifica documentale:

1. Esame del Contratto di Locazione: Accertare che l’abitazione e la pertinenza siano state concesse in godimento mediante un unico contratto di locazione breve e con pattuizione di un corrispettivo unitario.
2. Verifica delle Visure Catastali: Controllare le visure aggiornate per verificare l’esatta attribuzione delle rendite e dei dati identificativi della pertinenza.
3. Pianificazione dell’Opzione: Qualora siano presenti più appartamenti locati a breve, determinare su quale immobile applicare la cedolare al 21% e quali destinare all’aliquota del 26%.
4. Conservazione della Documentazione: Custodire copia dei contratti, delle ricevute di incasso e dei prospetti rilasciati dagli intermediari immobiliari o dalle piattaforme telematiche (OTA).

Domande Frequenti (FAQ)

La pertinenza locata insieme all’abitazione fa scattare l’aliquota del 26%?

No. Se la pertinenza è compresa nello stesso contratto di locazione breve dell’abitazione prescelta per il 21%, l’intero canone viene imputato al rigo dell’abitazione e sconterà l’aliquota del 21%. La pertinenza viene indicata in un rigo autonomo con codice utilizzo 9 e senza canone.

Come va compilata la pertinenza nel Modello 730/2026 per un affitto breve?

Nel Quadro B del 730/2026, la pertinenza deve occupare un rigo autonomo: occorre inserire i dati catastali, indicare il codice utilizzo 9 in Colonna 2 e lasciare vuota la Colonna 6 (canone di locazione).

Qual è il codice utilizzo da indicare per la pertinenza nelle locazioni brevi?

Il codice utilizzo da indicare nella Colonna 2 del Quadro B (730) o Quadro RB (REDDITI PF) per la pertinenza locata congiuntamente all’abitazione in regime breve è il codice 9.

Posso applicare il 21% a più appartamenti se ciascuno ha un solo box pertinenziato?

No. La norma limita l’aliquota del 21% a una sola unità abitativa scelta dal contribuente nel periodo d’imposta (comprensiva delle sue pertinenze). Eventuali altri appartamenti locati con contratti brevi saranno soggetti all’aliquota del 26%.