Immobili in Svizzera nel Modello REDDITI 2026: Guida a Valore Locativo, RL12 e IVIE

I proprietari residenti in Italia che detengono fabbricati a uso abitativo o a disposizione in Svizzera devono coordinare attentamente gli adempimenti fiscali nella dichiarazione dei redditi (Modello REDDITI PF 2026). La normativa fiscale elvetica attribuisce agli immobili non locati un reddito figurativo (il cosiddetto valore locativo o Eigenmietwert), elemento che condiziona la compilazione del Quadro RL, del Quadro RW e il calcolo dell’IVIE.

Valore Locativo Svizzero: Tassazione e Normativa TUIR

L’articolo 67, comma 1, lettera f), del TUIR fa rientrare tra i redditi diversi i proventi derivanti da beni immobili situati all’estero. Il successivo articolo 70, comma 2, del TUIR stabilisce che tali redditi concorrono alla formazione del reddito complessivo per l’ammontare netto determinato dalla valutazione effettuata dallo Stato estero per il medesimo periodo d’imposta.

In Svizzera, l’ordinamento fiscale applica il valore locativo (Eigenmietwert): un ammontare figurativo calcolato sulla base del canone che il proprietario ricaverebbe ipoteticamente concedendo l’immobile in locazione. I criteri di stima variano su base cantonale e prevedono la deduzione delle spese di manutenzione o riparazione ordinate dalle leggi locali.

Compilazione del Rigo RL12 ed Effetto Sostitutivo dell’IVIE

L’interazione tra la disciplina IRPEF e l’imposta patrimoniale IVIE varia in funzione della destinazione dell’immobile:

• Immobile non locato (a disposizione) soggetto a IVIE: L’articolo 19, comma 15, del D.L. n. 201/2011 stabilisce che l’IVIE sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali per i fabbricati esteri non locati. Pertanto, il valore locativo netto determinato in Svizzera va indicato esclusivamente nella colonna 1 del rigo RL12 del Modello REDDITI PF 2026 a titolo informativo, ma non deve essere riportato in colonna 2. Di conseguenza, non concorre alla formazione del reddito imponibile IRPEF in Italia.
• Immobile concesso in locazione: Se l’immobile svizzero produce un canone reale di locazione, l’importo concorre all’IRPEF (Quadro RL). L’imposta reddituale pagata in Svizzera a titolo definitivo è recuperabile in Italia tramite il credito d’imposta per redditi prodotti all’estero ex art. 165 TUIR.
• Abitazione principale: Se l’immobile costituisce la dimora principale del contribuente residente, l’importo va esposto nella sola colonna 1 del rigo RL12, senza confluire nel reddito imponibile IRPEF.

Imposta Patrimoniale IVIE e Quadro RW per Fabbricati in Svizzera

Poiché la Svizzera non appartiene all’Unione Europea né allo Spazio Economico Europeo (SEE), l’imposta patrimoniale e il monitoraggio fiscale seguono regole dedicate.

Aliquota IVIE Ordinaria

L’aliquota ordinaria IVIE è pari al 1,06% del valore dell’immobile.

Base Imponibile

Non applicandosi i criteri di valutazione catastale UE/SEE, la base imponibile IVIE per gli immobili situati in Svizzera è costituita dal costo di acquisto risultante dall’atto notarile o dal contratto. In mancanza del valore di acquisto (es. per successione o donazione), si fa riferimento al valore di mercato rilevabile al termine del periodo d’imposta nel luogo in cui è situato l’immobile.

Detrazione delle Imposte Patrimoniali Elvetiche

Dall’IVIE dovuta in Italia è possibile detrarre l’eventuale imposta patrimoniale pagata in Svizzera sullo stesso immobile (Liegenschaftssteuer o imposta sul sostentamento cantonale/comunale per la quota riferibile al valore del fabbricato), fino a concorrenza dell’imposta italiana dovuta.

Monitoraggio Fiscale (Quadro RW)

Il Quadro RW del Modello REDDITI deve essere compilato sia per adempiere agli obblighi di monitoraggio fiscale, sia per liquidare l’IVIE. L’obbligo di compilazione sussiste anche in assenza di variazioni della quota di possesso nel corso del periodo d’imposta.

Criteri di Conversione e Tassi di Cambio Euro/CHF

Trattandosi di due adempimenti distinti (reddituale e patrimoniale), i tassi di cambio seguono regole differenti:

• Valore locativo (Quadro RL12): Per il reddito figurativo, relativo all’intero anno solare e privo di una specifica data di incasso, si applica il cambio medio annuo Euro/Franco Svizzero fornito dalla Banca d’Italia/MEF per il periodo d’imposta di riferimento.
• Base Imponibile IVIE (Quadro RW): Per convertire il costo di acquisto espresso in Franchi Svizzeri (CHF), si applica il cambio storico relativo alla data di sottoscrizione dell’atto di acquisto, in conformità a quanto chiarito dalla Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 77/E/2016.

Sintesi degli Adempimenti Dichiarativi

Parametro	Immobile Non Locato (A disposizione)	Immobile Concesso in Locazione
Compilazione Rigo RL12	Solo Colonna 1 (Valore locativo)	Colonna 1 e Colonna 2 (Canone/Valore imponibile)
Impatto su IRPEF	Nessuno (IVIE sostitutiva ex art. 19 c. 15 D.L. 201/2011)	Concorre al reddito complessivo imponibile
Base Imponibile IVIE	Costo di acquisto o valore di mercato	Costo di acquisto o valore di mercato
Aliquota IVIE	1,06%	1,06%
Detrazioni e Crediti	Scomputo imposte patrimoniali svizzere da IVIE	Credito art. 165 TUIR su IRPEF + Scomputo imposte patrimoniali da IVIE
Quadro RW	Obbligatorio (Monitoraggio + Liquidazione IVIE)	Obbligatorio (Monitoraggio + Liquidazione IVIE)

Domande Frequenti (FAQ)

Un immobile in Svizzera sfitto va indicato nel Modello REDDITI 2026?

Sì. Va dichiarato nel Quadro RW per adempiere al monitoraggio fiscale e liquidare l’IVIE, oltre che nel rigo RL12 (colonna 1) per indicare il valore locativo elvetico, senza tuttavia generare IRPEF imponibile se l’IVIE è dovuta.

A quanto ammonta l’aliquota IVIE per i fabbricati in Svizzera nel 2026?

L’aliquota ordinaria IVIE è pari al 1,06% del valore dell’immobile (costo di acquisto o valore di mercato).

Quale tasso di cambio si applica per la base imponibile IVIE?

Per la conversione del costo d’acquisto dell’immobile espresso in Franchi Svizzeri (CHF) si applica il cambio storico alla data di stipula dell’atto (Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 77/E/2016).

L’imposta patrimoniale cantonale svizzera si può detrarre dall’IVIE?

Sì, l’imposta patrimoniale effettivamente versata in Svizzera sullo stesso immobile è scomputabile dall’IVIE dovuta in Italia, fino a concorrenza dell’importo dell’IVIE stessa.