Locazioni Brevi e Pertinenze: Cedolare 21% nei Dichiarativi 2026
Locazioni Brevi e Pertinenze nei Modelli 730 e REDDITI 2026: Come Applicare la Cedolare Secca al 21%
Nelle istruzioni di compilazione del Modello 730/2026 (Quadro B) e del Modello REDDITI PF 2026 (Quadro RB), l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le modalità di gestione dei contratti di locazione breve che comprendono un’abitazione e una o più pertinenze dotate di autonoma rendita catastale (come box auto, posti auto o cantine).
La regola applicativa consente di destinare l’intero canone di locazione all’abitazione principale indicata per il regime agevolato. Questo meccanismo garantisce l’assoggettamento dell’intero importo all’aliquota della cedolare secca al 21%, evitando che la pertinenza venga considerata come una seconda unità abitativa autonoma soggetta all’aliquota ordinaria del 26%.
Quadro Normativo: Cedolare Secca tra il 21% e il 26%
L’articolo 4, comma 2, del D.L. n. 50/2017 – come riformulato dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) – dispone che per i contratti di locazione breve l’aliquota della cedolare secca sia fissata al 26%. Tuttavia, viene riconosciuta al contribuente la facoltà di applicare l’aliquota ridotta del 21% ad una sola unità immobiliare destinata a locazione breve, liberamente individuata nella dichiarazione dei redditi.
Il principio dell’accessorietà sancito dall’articolo 818 del Codice Civile, recepito ai fini fiscali dall’articolo 36, comma 2, del TUIR e dall’articolo 23, comma 3, del DPR n. 131/1986, stabilisce che le pertinenze seguono la sorte del bene principale. Di conseguenza, quando il contratto di locazione breve ha ad oggetto l’immobile abitativo e la relativa pertinenza, la prestazione è unitaria e il regime fiscale dell’immobile principale si estende alla pertinenza locata congiuntamente.
Istruzioni di Compilazione nei Dichiarativi 2026 (Quadro B e Quadro RB)
Quando l’accordo di locazione breve comprende l’abitazione e una pertinenza dotata di rendita catastale autonoma, le due unità immobiliari devono essere esposte su righi separati del quadro dei redditi dei fabbricati. A differenza delle locazioni ordinarie, per le locazioni brevi non occorre effettuare una ripartizione proporzionale del canone tra i due beni.
1. Compilazione del Rigo Relativo all’Abitazione
- Colonna 2 (Utilizzo): Indicare il codice 3 (immobile locato a libero mercato, incluse le locazioni brevi) oppure il codice 11 (immobile in parte adibito ad abitazione principale e in parte locato a libero mercato/breve).
- Colonna 6 (Canone di locazione): Riportare l’intero ammontare del canone pattuito nel contratto di locazione breve (comprensivo della quota riferibile alla pertinenza).
- Colonna 11 (Cedolare secca): Selezionare la casella per opzione della cedolare secca con indicazione dell’aliquota al 21%.
2. Compilazione del Rigo Relativo alla Pertinenza
- Colonna 2 (Utilizzo): Inserire il codice 9 (codice residuale relativo agli immobili che non rientrano nelle altre tipologie di utilizzo previste dalle istruzioni).
- Colonna 6 (Canone di locazione): Non deve essere valorizzata (lasciare vuoto o non compilare).
- Colonna 11 (Cedolare secca): Non va barrata, in quanto il canone unitario è stato già interamente imputato e tassato nel rigo dell’abitazione.
Prospetto Sintetico delle Modalità di Compilazione
| Parametro Fiscale | Rigo Immobile Abitativo | Rigo Pertinenza (Rendita Autonoma) |
| Dati Catastali | Sezione dedicata (Foglio, Particella, Sub) | Sezione dedicata (Foglio, Particella, Sub) |
| Codice Utilizzo (Col. 2) | Codice 3 o 11 | Codice 9 |
| Canone di Locazione (Col. 6) | Intero canone contrattuale | Nessun importo (Campo vuoto) |
| Opzione Cedolare Secca | Si (Aliquota 21% sulla singola unità prescelta) | Nessuna opzione specifica sul rigo |
| Impatto sul Limite Immobili | Rileva come Unità Prescelta al 21% | Non conteggiata come seconda unità autonoma |
Gestione in Presenza di Più Locazioni Brevi (Aliquota al 26%)
La possibilità di mantenere la pertinenza all’interno del perimetro del 21% tramite l’imputazione del canone unico non altera il limite quantitativo fissato dalla legge:
- L’aliquota al 21% si applica a una sola abitazione (e relative pertinenze) per ciascun periodo d’imposta.
- Tutte le ulteriori abitazioni locate con contratti brevi dallo stesso contribuente nell’anno solare, anche se accompagnate da relative pertinenze nello stesso contratto, sono assoggettate all’aliquota della cedolare secca del 26%.
Nel caso di possesso di più unità abitative locate con formule brevi, il contribuente deve valutare in sede di dichiarazione quale immobile destinare al regime del 21%, individuando preferibilmente quello che genera il reddito da locazione più elevato.
Differenza con le Locazioni Ordinarie: Il Riparto Proporzionale
Le modalità di indicazione del canone per le locazioni brevi si differenziano da quelle previste per i contratti di locazione ordinari (es. 4+4, 3+2 o transitori). Per le locazioni non brevi di abitazioni con pertinenze autonome, permane l’obbligo di suddividere il canone complessivo tra i singoli beni in proporzione alle rispettive rendite catastali rivalutate.
La quota di canone da imputare a ciascuna unità immobiliare in una locazione ordinaria si calcola con la seguente formula:
$$\text{Quota Canone Unità} = \text{Canone Totale Annuo} \times \frac{\text{Rendita Rivalutata Singola Unità}}{\text{Rendita Rivalutata Complessiva (Abitazione + Pertinenza)}}$$
Esempio Numerico di Locazione Ordinaria
- Canone totale pattuito: 12.000 €
- Rendita rivalutata abitazione: 800 €
- Rendita rivalutata box auto: 200 € (Rendita totale = 1.000 €)
- Canone Abitazione: $12.000 \times \frac{800}{1.000} = 9.600 \text{ €}$ (da inserire in Colonna 6 del rigo abitazione)
- Canone Box Auto: $12.000 \times \frac{200}{1.000} = 2.400 \text{ €}$ (da inserire in Colonna 6 del rigo pertinenza)
Adempimenti e Controlli Preventivi
Prima della presentazione dei Modelli 730/2026 o REDDITI 2026, si consiglia di eseguire la seguente verifica documentale:
- Esame del Contratto di Locazione: Accertare che l’abitazione e la pertinenza siano state concesse in godimento mediante un unico contratto di locazione breve e con pattuizione di un corrispettivo unitario.
- Verifica delle Visure Catastali: Controllare le visure aggiornate per verificare l’esatta attribuzione delle rendite e dei dati identificativi della pertinenza.
- Pianificazione dell’Opzione: Qualora siano presenti più appartamenti locati a breve, determinare su quale immobile applicare la cedolare al 21% e quali destinare all’aliquota del 26%.
- Conservazione della Documentazione: Custodire copia dei contratti, delle ricevute di incasso e dei prospetti rilasciati dagli intermediari immobiliari o dalle piattaforme telematiche (OTA).
Domande Frequenti (FAQ)
La pertinenza locata insieme all’abitazione fa scattare l’aliquota del 26%?
No. Se la pertinenza è compresa nello stesso contratto di locazione breve dell’abitazione prescelta per il 21%, l’intero canone viene imputato al rigo dell’abitazione e sconterà l’aliquota del 21%. La pertinenza viene indicata in un rigo autonomo con codice utilizzo 9 e senza canone.
Come va compilata la pertinenza nel Modello 730/2026 per un affitto breve?
Nel Quadro B del 730/2026, la pertinenza deve occupare un rigo autonomo: occorre inserire i dati catastali, indicare il codice utilizzo 9 in Colonna 2 e lasciare vuota la Colonna 6 (canone di locazione).
Qual è il codice utilizzo da indicare per la pertinenza nelle locazioni brevi?
Il codice utilizzo da indicare nella Colonna 2 del Quadro B (730) o Quadro RB (REDDITI PF) per la pertinenza locata congiuntamente all’abitazione in regime breve è il codice 9.
Posso applicare il 21% a più appartamenti se ciascuno ha un solo box pertinenziato?
No. La norma limita l’aliquota del 21% a una sola unità abitativa scelta dal contribuente nel periodo d’imposta (comprensiva delle sue pertinenze). Eventuali altri appartamenti locati con contratti brevi saranno soggetti all’aliquota del 26%.
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